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Immobilier
distingue le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas. L'« immobilier » peut donc concerner : un terrain nu, c'est-à-dire

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L'immobilier est un terme définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les activités de gestion et transaction s'opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes telles que : le logement, la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance, etc. Le droit et la finance sont des domaines d'activité indispensables au fonctionnement du marché de l'immobilier.

Sommaire
  • 1 Étymologie
  • 2 Définition
  • 3 Construction
  • 4 Location
  • 5 Transactions immobilières
    • 5.1 Investissement
    • 5.2 Évolution des prix
    • 5.3 Bulles immobilières, risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme
    • 5.4 Évaluation des prix
  • 6 Importance de ce secteur économique
    • 6.1 Patrimoine immobilier
  • 7 Notes et références
  • 8 Voir aussi
    • 8.1 Articles connexes
Étymologie

Est qualifié d'immobilier un bien ou objet qui ne peut être déplacé : la racine latine « im-mobilis » est la négation de l'adjectif latin « mobilis » signifiant « qui peut être mu ou remué ».

Définition

On distingue le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas.

L'« immobilier » peut donc concerner :

  • un terrain nu, c'est-à-dire sans construction (aussi appelé « foncier »),
  • un bâtiment ou une partie d'un bâtiment quel qu'en soit l'usage (un bâtiment peut avoir de nombreux usages : habitation, bureaux, stockage, industriel ou encore usage mixte).

On parle de vente « immobilière (date de création 1920) » lorsque la vente porte sur un bien immobilier. Ne sont normalement compris dans une vente immobilière que les éléments immobiliers. La vente des biens mobiliers doit être réalisée de manière indépendante. En droit, on considère aussi qu'il existe des objets meubles qui peuvent devenir immobiliers.

Ainsi, un arbre dans un pot transportable est un objet « mobile/meuble », alors qu'un arbre en terre est « fixe/immobilier ». Tout comme une brique indépendante devient « immeuble » dès qu'elle est incorporée dans une construction.

À l'intérieur de la maison, on observe que des meubles peuvent devenir «immeubles» quand - par exemple - un « meuble meublant » de cuisine non fixé devient partie de l'immobilier dès lors qu'il est accroché au mur. On dit que le meuble est devenu « immeuble par destination ».

Les « intermédiaires immobiliers » sont en France les professionnels ayant des activités mentionnées aux 1°, 2°, 4°, 5°, 8° et 9° de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Le 1er décembre 2016 une ordonnance a élargi ce périmètre aux professionnels impliqués dans la conclusion de contrats de location sur des biens immobiliers (et non plus seulement de vente). Les syndics de copropriété sont aussi concernés depuis 2014.

Construction Article détaillé : Construction. Location Cette section est vide, insuffisamment détaillée ou incomplète. Votre aide est la bienvenue ! Comment faire ?
  • Meublé de tourisme
  • Contrat de bail
  • Gestion immobilière
  • Investissement immobilier locatif
Transactions immobilières

Le marché immobilier est celui de l'achat, de la vente et de la location des biens immobiliers, avec éventuellement réhabilitation. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères, dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles.

Ces transactions, qu'elles concernent des biens neuf ou d'occasion, font intervenir des intermédiaires, tels que des entreprises (diagnostic immobilier, agence immobilière, société civile de placement immobilier, société civile immobilière, société foncière, etc.) ou des corps de métier (agent immobilier, expert, géomètre-expert, marchand de biens, négociateur immobilier, notaire, etc.).

Investissement Fort de France, un arbre pousse dans le mur d'une maison (cliché du 25 décembre 2008). Cette maison et son arbre sont devenus célèbres au sein de la population de Fort de France, témoignage de l'abandon dans lequel se trouve une partie du patrimoine immobilier.

Le crédit immobilier permet, par emprunt auprès d'un établissement bancaire, de couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. L'investissement locatif est une pratique reposant sur l'immobilier, et peut avoir différents objectifs, tels que la constitution d'un patrimoine, la diversification et/ou l'augmentation de revenus, etc.. Des connaissances en droit, finance et fiscalité sont requises afin de pratiquer l'investissement locatif de manière licite et optimale, notamment au niveau fiscal (erreur de déclaration de revenus fonciers, déficit foncier erroné) et législatif (droit du locataire, obligations du propriétaire bailleur, etc.).

Évolution des prix

Sur le marché de l'immobilier, les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs et ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes (conjoncture économique ou politique notamment).

L'analyse du comportement des marchés immobiliers sur de longues périodes, effectuée par le ministère chargé du logement, montre que l'évolution des prix :

  • a une croissance tendancielle très proche de celle du revenu moyen par ménage ;
  • est autocorrélée. Ainsi, un marché a des chances de baisser au cours d'une année N s'il baissait déjà au cours de l'année N-1. Réciproquement, si les prix augmentent au cours d'une année, il existe de fortes chances pour qu'ils augmentent à nouveau l'année suivante. Des périodes pluriannuelles de hausse succèdent donc, après des retournements du marché, à des périodes pluriannuelles de baisse des prix ;
  • est faiblement liée à l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers, ce qui s'explique par les arbitrages entre des investissements immobiliers et obligataires ;
  • est faiblement corrélée aux marchés actions. Les périodes de krachs boursiers ne coïncident pas avec un comportement particulier du prix des logements ;
  • est faiblement liée à la taille du parc de logement.

Les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.

En France, les prix des loyers sont révisés par un indice fourni par l'Insee, l'indice de référence des loyers.

À Paris, l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), relève une augmentation de 50 % entre 2001 et 2011.

Bulles immobilières, risques de blanchiment des capitaux et de financement du terrorisme

La dimension très spéculative du marché immobilier peut avoir une influence sur les prix voire être en partie à l'origine d'une crise mondiale comme la crise de 2007, lorsqu'elle aboutit à la constitution d'une bulle immobilière, dont l'importance peut être aussi grande que celle des bulles financières et dans certains cas se conjuguer avec une bulle financière ou dans d'autre cas être cause d'un krach financier international.

Articles détaillés : Bulle immobilière et Spéculation immobilière.

L'immobilier est aussi vulnérable à certaines malversations. En 2018 en France selon rapport d'activité de la Commission nationale des sanctions (CNS, 7 mai 2018) : 76 % des entreprises, sanctionnées dans le cadre de la réglementation sur le blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, appartiennent au secteur de l'immobilier. Malgré quelques progrès par rapport aux années précédentes, 49 décisions de sanctions ont concerné en 2017 leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme ; 87 sanctions dont 25 interdictions temporaires d'exercice d'activité ont du être prises, ainsi que 13 avertissements et 39 sanctions financières (de 1 000 à 30 000 euros d'amende) ; selon la CNS, il s'agit cependant surtout de manquements professionnels liés à une ignorance largement partagées des obligations de ces entreprises. En France le secteur de l'immobilier a obligation légale de produire des dispositifs d'identification de gestion des risques, obligation qui selon la CNS reste « au mieux mal comprise ».

La CNS va devoir publier le nom des personnes sanctionnées conformément à l'ordonnance du 1er décembre 2016 transposant la 4e directive sur la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Les manquements portaient en 2017 surtout sur l'absence de protocole interne (23 %) puis d'identification et de vérification de l'identité du client (20 %), puis du manque de recueil d'informations et de vigilance (17 %). La formation obligatoire n'est parfois pas faite (16 % des infractions).

Évaluation des prix Article détaillé : Évaluation immobilière.

Outre les effets conjoncturels, les caractéristiques propres d'un bien immobilier ont une influence sur son prix. Celles-ci peuvent être intrinsèques au bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), des éléments sentimentaux (biens de famille). Des phénomènes de rareté peuvent éventuellement être créés par des contraintes administratives de construction.

L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).

Importance de ce secteur économique Patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières, etc.). Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

Les montants en jeu sont supérieurs à ceux des marchés financiers ou des matières premières.

En France, par exemple, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages. Il constitue 32 % des actifs de l’économie, et 68 % de tous les actifs détenus par les ménages.

Notes et références
  1. ↑ Ne pas confondre le terme du droit (« meuble » = qui peut être déplacé) avec celui du langage courant (dit alors « meuble meublant » en droit), signifiant : servant à la décoration, etc.
  2. ↑ ordonnance n° 2016-1635
  3. ↑ loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové"
  4. ↑ De l'Investissement Locatif - CIPF le 18 mars 2015
  5. ↑ http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html, « Le prix des logements sur longue période », septembre 2009
  6. ↑ http://www.lepost.fr/article/2011/10/31/2626420_loyers-a-paris-les-tarifs-ont-explose-de-50-en-dix-ans.html
  7. ↑ a et b BatiActu (2018) Dispositif contre le blanchiment: des professionnels de l'immobilier à la traîne : le 09/05/2018
  8. ↑ Vincent Bénard, « Le Logement, Crise publique, Remèdes privés » (ISBN 978-2-87894-136-4)
  9. ↑ a et b « Le patrimoine national en 2003 », Insee Première no 1057, janvier 2006, Insee
Voir aussi .mw-parser-output .autres-projets ul{margin:0;padding:0}.mw-parser-output .autres-projets li{list-style-type:none;list-style-image:none;margin:0.2em 0;text-indent:0;padding-left:24px;min-height:20px;text-align:left}.mw-parser-output .autres-projets .titre{text-align:center;margin:0.2em 0}.mw-parser-output .autres-projets li a{font-style:italic}

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Articles connexes
  • Glossaire de l'immobilier
  • Marché immobilier français
  • Marché immobilier québécois
  • Immobilier locatif
  • Immeuble de rapport

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